In 2015 werd voor bijna 442 miljoen euro aan hotelvastgoed verkocht in Nederland.

Dit is een kleine daling in het totale volume ten opzichte van hotelvastgoedtransacties in 2014. Het totaal aantal verkochte kamers in 2015 is echter wel gestegen ten opzichte van 2014. Het verschil in hoteltransacties in Amsterdam ten opzichte van de rest van Nederland is nog groter geworden.

U kunt het volledige artikel lezen via onderstaande link

Invast Hotels transacties publicatie 2016

Eerst wordt gekeken naar de ontwikkelingen op het gebied van overnachtingen in Nederland.

Aantal overnachtingen in Nederland stijgt

Het aantal overnachtingen in zowel Nederland als Amsterdam is de laatste jaren gestegen. De eerste kwartaal cijfers van 2015 laten weer een stijging zien ten opzichte van 2014.

Bron: CBS / Invast Hotels

Het aantal overnachtingen in Amsterdam draagt sterk bij aan de toename van het aantal overnachtingen in Nederland. In 2014 ten opzichte van 2013 bedroeg de bijdrage aan de stijging van dit percentage 52%. Onderstaande afbeelding geeft een beeld van het aantal overnachtingen in Amsterdam tussen 2012 en het eerste kwartaal van 2015.

Bron: CBS / Invast Hotels

Hotelmarkt buiten de grote steden

De hotelmarkt buiten de grotere (provincie) steden staat echter onder nog steeds onder druk. Voornamelijk buiten de grotere steden zijn hotels die eerst de zakelijke markt bediende van meerdaagse congressen, trainingen en bijeenkomsten nu voor een groot deel afhankelijk van de toeristische markt. Dat gaat over het algemeen gepaard met lagere bestedingen en een hogere bewerkelijkheid. Gebieden met veel grotere conferentie hotels als de Veluwe laten dan ook niet direct een positief beeld zien van een landelijk groeiende markt. Landelijk wordt een stijging verwacht van circa 2%. Deze stijging komt voornamelijk voort uit de groei van buitenlandse toeristen, die voornamelijk verblijven in de grote steden of de kust gebieden. Verwacht wordt dat de hotelmarkt in de rest van Nederland minder zal profiteren van de algehele stijging. Consumenten zijn op zoek naar korting en bedrijven zoeken naar andere oplossingen voor het organiseren van bijeenkomsten. Naast de dalende vraag is ook nog het aanbod toegenomen door groei van andere overnachtingsvormen als vakantieparken en B&B-concepten.

Alternatieve mogelijkheden

Dat de markt niet eenvoudig is in vele gebieden in Nederland mag geen verrassing zijn, toch zijn er vele hotels die alle mogelijke moeite doen om gasten binnen te halen. Dit met vaak hele lage kamerprijzen tot gevolg. Consumentenprijzen van onder  € 35 per nacht komen voor, dan nog de vraag wat de hotelier ervan overhoudt na aftrek van de provisies van Groupon, hotelkamerveiling.nl of een van de andere sites met afbraakprijzen. De Nederlandse consument wil best naar een hotel, maar het moet een superdeal zijn en het bevreemdt dat er nog geen site is met de naam “geefdehotelkamermaarweg.nl” of “gratishotelkamer.nl”.

Vaak gehoord argument is dat men hoopt dat de consument vervolgens ter plaatse echt geld gaat uitgeven in de vorm van eten en vooral drinken. Hoewel Invast Hotels vele hotelbedrijven in elke streek in Nederland heeft onderzocht, hebben wij het bewijs van die terplaatse-meer-uitgevende consument niet kunnen onderbouwen.

Sluit de tent maar !

Later dit voorjaar was de schrijver van dit epistel in Oostenrijk, ook om nog van de laatste openingsdagen van de skiliften te profiteren. Het seizoen liep ook echt ten einde en dat kwam vooral tot uitdrukking in de vele hotels die gesloten waren. Vijfsterren hotels die gesloten waren ! Het leverde verbazing op aangezien in Nederland alles in het werk gesteld wordt bij elk hotel om, al is het maar tegen afbraakprijzen, open te blijven. In Oostenrijk, in de berggebieden, weten zij dat hun streek veel te bieden heeft buiten het sneeuwseizoen, maar toch is de toeristische markt er niet vanaf half april tot juli. Lage prijzen en magere bezetting leiden tot een negatieve exploitatie gedurende die maanden en er is geen noodzaak per sé open te blijven. Sluiten is dan ook een financieel betere optie. Overigens vindt dit in meer landen plaats, zoals de vele hotels in Zuid Europa die sluiten gedurende de wintermaanden.

‘Hotelbedrijven in het buitenland sluiten in het laagseizoen’.

Het is puur een berekening of tijdelijke sluiting zinvol is. Argumenten om niet te sluiten waren in het verleden veelal de personele situatie in Nederland. Een argument dat minder prominent is geworden met de steeds weer flexibele en wisselende personeelsbezettingen. Sluiten brengt ook voordelen met zich mee: iedereen tegelijk met vakantie, eindelijk eens de tijd om onderhoud te plegen zonder overlast voor gasten en een paar dagen tijd voor herbezinning en nieuwe energie.

Juist in die dagen van herbezinning komen ook de creatieve ideeën om gasten, tegen gezonde prijsniveaus, niet een overnachting, maar een beleving te bieden in de mooie provincies van Nederland. Een beleving waar de hotelovernachting een onderdeel van is.

Wij vernemen graag van de hoteliers hun ideeën en belonen de beste drie ideeën met een fles ouderwetse bubbels. info@invasthotels.com.

Klik hier om het volledige artikel te downloaden.

In 2014 werd voor bijna € 470 miljoen aan hotelvastgoed verkocht in Nederland. Dit blijkt uit de jaarlijkse update van de database van Invast Hotels, waarin ruim 1.300 hotels in Nederland zijn opgenomen. Naast de kadastrale verkooptransacties van het vastgoed is de lijst tevens aangevuld met vennootschappelijke transacties die niet geregistreerd zijn bij het Kadaster. Bij deze laatste transacties worden de aandelen in een vennootschap overgedragen, welke informatie niet publiekelijk beschikbaar is.

De gemiddelde transactieprijs per kamer kwam uit op € 135.565,- , hetgeen een daling betekent van bijna 33% ten opzichte van 2013.  Dit komt doordat er relatief weinig transacties geweest zijn in het hogere segment in Amsterdam. Het verloop van het aantal hotelvastgoedtransacties in Nederland tussen 2008-2014 is:

Bron: Invast Hotels

Normaliter hebben hoteltransacties in Amsterdam in hogere mate de overhand. In 2013 heeft circa 75% van het totale transactievolume plaatsgevonden in Amsterdam. In 2014 is 60% van het totale transactievolume gelegen in Amsterdam. In 2013 hebben meerdere grotere transacties  plaatsgevonden in Amsterdam in vergelijking met 2014. De daling van het totale transactie volume in 2014 ten opzichte van 2013 is waarschijnlijk toe te schrijven aan de percentuele daling van het aantal transacties in Amsterdam.

Opvallende en grotere vastgoed transacties in 2014 waren:

–  Radisson Blu Hotel Amsterdam****               252 kamers                        € 85,1 miljoen

–  NH Amsterdam Centre****                            232 kamers                        € 52,4 miljoen

–  Holiday Inn Express Sloterdijk ***                 254 kamers                        € 23,0 miljoen

–  Kurhaus Scheveningen*****                          253 kamers                        € 30,5 miljoen

Nederland exclusief Amsterdam

Het transactievolume buiten Amsterdam in 2014 was in totaal circa € 162,7 miljoen. De gemiddelde transactieprijs per kamer in de rest van Nederland, kwam in 2014 uit op circa € 91.958,- per kamer. Ten opzichte van 2013 is dit een daling, maar in 2013 zijn de cijfers sterk beïnvloedt door de transactie van het Crowne Plaza Maastricht, wat de gemiddelde kamerprijs hoger maakte. Zonder deze transactie was de gemiddelde prijs per kamer in 2013 van overig Nederland € 92.830,– en zou de gemiddelde kamerprijs nauwelijks zijn veranderd.

De gemiddelde transactieprijs per kamer, exclusief Crowne Plaza Maastricht, is nauwelijks gewijzigd in 2014 ten opzichte van 2013. De grote wijzigingen worden veroorzaakt door de type transacties in Amsterdam.

In onderstaande tabel is ook nog een onderscheid gemaakt naar de kamerprijs per sterrensegment. De gemiddelde prijzen zijn van de kadastrale transacties en niet van de vennootschappelijke transacties. Opvallend is dat de transactieprijs per kamer in het 3 sterren segment zeer laag is. Dit gemiddelde is onder meer gedrukt door een aantal verkopen van hotels welke geen doorgang meer hebben gehad als hotel.

Bron: Invast Hotels

Amsterdam

Het totaal aantal transacties in 2014 is achter gebleven in Amsterdam ten opzichte van 2013. Indien er een splitsing wordt gemaakt in sterrensegment, geeft dit het volgende beeld voor Amsterdam. In het 5 sterren segment heeft geen hoog geprijsde transactie volgens het kadaster plaats gevonden, vandaar het grote verschil met de gemiddelde prijs per kamer in 2013. De transactie van bijvoorbeeld het Amstel Hotel is in onderstaand overzicht niet verwerkt.

Bron: Invast Hotels

Amsterdam laat wederom een verschil zien met de rest van Nederland en naar verwachting zal dit ook komend jaar zo blijven !

Klik hier om het volledige artikel te lezen.

2014 werd een jaar van meer: meer transacties, grotere transacties, maar ook van meer negatieve berichten. Zoals ooit is onderzocht: aan het einde van een crisis gaan het meest aantal bedrijven failliet, niet in het begin. Hopelijk kunnen wij hier dan ook uit concluderen dat de crisis nu echt ten einde is en het tij definitief keert.

Bij de ups noemen wij de 5 meest bijzondere, grootste transacties van dit jaar.

Amstel Hotel

Wederom een transactie tussen eigenaren in de Arabische wereld. De portefeuille waarin ook het Amstel Hotel is opgenomen wisselt wederom van eigenaar en komt nu in hand van het fonds gelieerd aan de staat Qatar. van Kuwait. De toegekende waarde wordt vermeld met circa euro 800.000 euro per kamer, maar moet bezien worden in de internationale transactie met meerdere hotels.

NH Amsterdam City Center

Vanzelfsprekend weer een groter hotel in Amsterdam, verkocht door NH Hotels. NH verkoopt ook een deel van haar aandelen aan een strategische Chinese investeerder. Het hotel in Amsterdam aan de Stadhouderskade wordt terug gehuurd door NH en het vastgoed wordt verkocht voor € 52,4 miljoen (circa €  160.000,- per kamer).

Radisson Blu

Nog een Amsterdams hotel wordt verkocht en wel het Radisson Blu met ruim 252 kamers. Dit hotel wordt gekocht door een fonds van de Duitse belegger Union, ook de eigenaar van het Crown Plaza op de Amsterdamse Zuid-as.

Holiday Inn Amsterdam en Crown Plaza Hoofddorp

In een transactie zijn twee hotels verkocht door Ivanhoe Cambridge aan Apollo Global Management. Bij de grotere transacties dus ook een transactie van een hotel buiten Amsterdam.

Accor Hotels

De grootste en meest opzienbarende transactie was die van Accor die de hotels terugkocht dir jaren eerder werden verkocht aan Moorpark. De totale transactieprijs voor de 86 hotels die Accor terugkoopt is bekend gemaakt als € 722 miljoen. 19 hotels waren in Nederland gelegen.

Naast mooie en grote aankopen waren ook een aantal transacties die het nieuws haalde om een andere reden. Deze 5 downs van 2014 waren

Zaltbommel

Gelegen bij de snelweg van Utrecht naar Den Bosch moet Apollo concluderen dat de omstandigheden niet dusdanig zijn om door te gaan met het hotel te Zaltbommel en failleert de dochtervennootschap. De plaats Zaltbommel mist haar zwembad voor de zwemles van de plaatselijke jeugd.

Golden Tulip Arnhem-Velp

Het altijd prominent aan de rotonde gelegen hotel, bij de afslag Velp aan de A12 gelegen, en ooit een bijzonder populaire afspreek en vergaderlocatie sluit haar deuren om te worden herbestemd tot een

Overnachtingslocatie voor werknemers uit de oostelijke buurlanden.

De Wiemsel

Een bekendheid door heel Nederland moet gedwongen de deuren sluiten. De snel genoemde kandidaat koper moet later al weer bekennen dat de de financiering niet rond krijgt en wordt geconfronteerd dat het niet eenvoudig is anno 2014 de benodigde lening toegekend te krijgen. Wellicht dat voor het einde van het jaar toch een transactie plaats vindt.

Best Western Art Hotel Rotterdam

Van dezelfde exploitant ziet Best Western twee hotels verdwijnen van haar aangesloten hotels. In 2014 is dat het Best Western Art Hotel te Rotterdam waarvan het vastgoed in handen is van een woningbouwvereniging. Met 210 kamers een hotel van een aanzienlijke grootte.

Kurhaus

Met stip op nummer 1 vanwege alle media aandacht vanzelfsprekend het Kurhaus te Scheveningen. Langjarig verbonden met de naam Steigenberger, maar deze heeft plaats moeten maken voor de ambities van Amrath.

In de transactie update van Invast Hotels die besproken, in de augustus uitgave van Hospitality Management, sprak ik de hoop uit voor een Nederlandse koper voor het Kurhaus in Scheveningen. Ik ben verheugd dat Amrath die Nederlandse koper is geworden en hoop dat zij het Kurhaus de grandeur in 2015 gaan teruggeven die het gebouw verdient !

INVAST HOTELS • Holland hotel research

Nu al is te voorspellen dat 2014 een topjaar wordt voor grotere hoteltransacties in Nederland. In ons eerdere artikel over de transacties 2013 en de vooruitblik 2014 in maart van dit jaar voorspelden wij al een toegenomen transactievolume. Reeds nu is duidelijk dat er meer dan ooit voorgenomen verkopen zijn van hotels. Invast Hotels heeft de trend derhalve goed geïnterpreteerd.

Klik hier om het hele artikel te lezen.

Naast dat het aanbod van hotelkamers is gestegen is ook het aantal hotelovernachtingen in Rotterdam de laatste 3 jaar gestegen.  In 2013 telde de stad volgens het CBS 1.265.000 hotelovernachtingen.  De overnachtingen zijn in 2013 ten opzichte van 2012 gestegen. In 2012 was het aantal overnachtingen 1.171.200. In 2011 was het aantal overnachtingen nog 1.145.400. In 2010 lag dit aantal overnachtingen ongeveer gelijk ten opzichte van 2011, op ruim 1,1 miljoen overnachtingen. In 2007 lag het aantal overnachtingen ook op dit niveau. In 2008 en 2009 is het aantal overnachtingen in Rotterdam gedaald naar ruim 1 miljoen.

Het aantal overnachtingen  is sinds 2008 gestegen met circa 26%, waarbij bedacht moet worden dat 2008 een minder jaar was voor de Rotterdamse hotellerie. Het aantal hotelkamers is in dezelfde periode gestegen met ruim 32%. 

Hotelvastgoed transacties 2013
Uit de jaarlijkse update van de database van Invast Hotels, met ruim 1.300 hotels in Nederland, zijn weer de hotel vastgoed transacties naar voren gekomen van het afgelopen jaar. In 2013 werd voor ruim € 560  miljoen aan hotelvastgoed verkocht in Nederland. Het aantal hotelvastgoed transactie is weer gestegen in vergelijking met de jaren ervoor en heeft nu voor een hoger transactievolume gezorgd dan in 2008. De gemiddelde prijs per kamer kwam uit op circa € 202.596,-.

Onderstaande afbeelding geeft het verloop van het aantal hotelvastgoedtransacties aan in Nederland van 2008-2013.

Bron: Invast Hotels 2014

De meeste grotere hoteltransacties hebben plaatsgevonden in Amsterdam. Het transactievolume buiten Amsterdam was in totaal circa € 137,7 miljoen. De gemiddelde transactieprijs per kamer in de rest van Nederland, kwam in 2013 uit op € 105.575,- per kamer. Ten opzichte van 2012  is dit een stijging van circa 16% !

Er is 1 grote transacties geweest die een stempel heeft gedrukt op de kamerprijs voor overig Nederland, namelijk Crowne Plaza Maastricht met een prijs per kamer van circa € 208.000,-. Zonder deze transactie zou het gemiddelde van overig Nederland een prijs per kamer hebben van circa € 92.830,-.

In onderstaande tabel is ook nog een onderscheid gemaakt naar de kamerprijs per sterrensegment. Zowel in de rest van Nederland als in Amsterdam valt het op dat voor 1* hotels meer is betaald in 2013 dan voor 2** hotels.  

Bron: Invast Hotels

Amsterdam: een markt apart
Elk jaar vinden er in Amsterdam wel een of meerdere bijzondere transacties plaats die voor heel Amsterdam én heel Nederland de gemiddelde waarde beïnvloeden. Was het eerder het Amstel Hotel dat verkocht was, waren vorig jaar een aantal bijzondere hotels verkocht met even bijzondere prijsniveaus.

Het totale transactievolume in Amsterdam is in 2013 uitgekomen op circa € 422,6 miljoen met een gemiddelde prijs per kamer van circa € 289.250,-. Dit gemiddelde is hoog vanwege de transacties van onder meer de volgende bijzondere hotels:

• NH Krasnapolsky Hotel*****, 468 kamers / € 157 miljoen / € 335.470,- per kamer
• Pulitzer Hotel*****, 230 kamers / circa € 58 miljoen / € 252.173 per kamer
• Parkhotel Amsterdam****, 189 kamers / € 75 miljoen Koopsom niet officieel en niet afkomstig van Invast
• Rembrandt Classic***, 111 kamers / € 25 miljoen  / aandelen transactie

Zonder Krasnapolsky, het Park Hotel en Roommate Hotel, zou de gemiddelde prijs per kamer in Amsterdam uitkomen op circa € 198.500,-

Indien er een splitsing wordt gemaakt in sterrensegment, geeft dit het volgende beeld voor Amsterdam. Voor zowel het 2 sterren segment als het 4 sterren segment heeft slechts 1 transactie plaatsgevonden, vandaar de grote verschillen.

Bron: Invast Hotels

Vooruitblik hotelvastgoed transacties 2014
Ook in 2014 zijn de nodige transacties te verwachten, zowel in Amsterdam als in de rest van Nederland. Enerzijds zijn deze transacties gedreven door de huidige economische situatie of de noodzaak voor herfinancieringen, maar ook door een natuurlijk proces van opvolging en gezien de huidige hotels die in de verkoop staan. De verwachting is dat het transactieniveau van 2013 geëvenaard zal worden. Mocht een van deze hotels verkocht worden zal dit weer een impact hebben op de totale omvang van hotelvastgoed transacties in Nederland.  

Hotelnota 2007-2010
In de  hotelnota 2007-2010 spreekt Amsterdam  de verwachting uit tot 2015 circa 9000 extra hotelkamers nodig te hebben. In 2011 worden dit stedelijk beleid en de ambitie nog eens onderstreept.

Een van de maatregelen om deze ambitie te realiseren is het aanstellen van Rene van Schie als hotelloods die beleggers en ontwikkelaars van hotels door de regels, wensen en valkuilen van de gemeente moet loodsen. Beleggers hebben daarnaast hun eigen adviseurs die ze begeleiden in locatiekeuze, haalbaarheidsonderzoeken en exploitatieadvies. Bastiaan Driessen van Invast Hotels is een van die adviseurs die inmiddels ook ruime ervaring heeft met het hotelbeleid en daar uiteraard een mening over heeft. In het themanummer Masterclass van de MRE opleiding is een artikel ontstaan uit het duo interview met Rene van Schie en Bastiaan Driessen.

Klik hier om het gehele artikel te lezen.

Grotere hotelvastgoed transacties
Zo is in het eerste kwartaal van 2012 het American Hotel verkocht via een sale-and-lease-back constructie voor € 58,5 miljoen euro door Deka Immobilien. Het MGallery Convent hotel werd tevens via dezelfde constructie verkocht voor € 23,5 miljoen euro in totaal, door de vastgoedinvesteerder Internos. Daarnaast zijn er nog twee verkopen geweest van hotels in Amsterdam die verkocht werden als onderdeel van een totale hotelportefeuille. Het Amstel Hotel is wederom verkocht als onderdeel van de Intercontinental hotelportefeuille samen met hotels in Cannes, Budapest, Madrid, Rome en Frankfurt voor € 550 miljoen voor in totaal 1.787 kamers. Dit komt uit op circa € 307.000 per kamer. Het Renaissance Hotel Amsterdam is gekocht door Host Hotels en Resorts in een portefeuille van 1.733 kamers van vier Marriott hotels in Parijs en het Renaissance in Amsterdam voor € 440 miljoen, wat uitkomt op circa € 253.000 per kamer.

Amsterdam ten opzichte van de rest van Nederland
Wanneer er een splitsing wordt gemaakt tussen Amsterdam en de rest van Nederland is de gemiddelde prijs per kamer in Amsterdam in 2012 circa € 230.000 geweest. In Nederland, zonder Amsterdam meegerekend, is de transactieprijs € 90.781 per kamer.

Amsterdamse hotelvastgoedmarkt
De Amsterdamse hotelmarkt is altijd de regio geweest waar de meeste transacties plaatsvonden in Nederland. In 2012 was dit circa 70% van het totale transactievolume. De gemiddelde transactieprijs per kamer  per sterrensegment is hieronder weergegeven.  

Bron: Invast Hotels

Er is een gemiddelde stijging te zien in 2012 ten opzichte van 2011 van ruim 14%.

Hotelvastgoed transacties in Nederland
Het totale transactievolume van hotelvastgoed in Nederland, exclusief Amsterdam, bedraagt circa € 90 miljoen euro. Tussen de hotelvastgoed transacties in de rest van  Nederland zijn veel kleinere hotels van eigenaar gewisseld. Daarnaast zijn er een aantal hotels uit een faillissement verkocht of hotels die een grondige renovatie nodig hadden, die de gemiddelde prijs per kamer van € 90.000 drukken. Tevens zijn er een aantal interne verkopen geweest van hotelketens. Er is wel een stijging te zien ten opzichte van 2011 met een gemiddelde prijs per kamer van € 79.000 en 2010 met een gemiddelde prijs per kamer van € 72.000, zonder Amsterdam meegerekend.

Vooruitzicht 2013
Ook in 2013 zijn de nodige transacties te verwachten, zowel in Amsterdam als in de rest van Nederland. Zowel gedreven door de huidige economische situatie of herfinancieringen, maar ook door een natuurlijk proces van opvolging is de verwachting dat het transactieniveau van 2012 geëvenaard zal worden. Alleen al een mogelijke verkoop van een van de grote Amsterdamse hotels kan het transactievolume voor 50% bepalen. 

Zo is in het eerste kwartaal van 2013 het Ibis City Centre in Den Haag  al verkocht aan Internos Hotel Real Estate Fund, voor € 15,5 miljoen euro.

Klik hier om het artikel in pdf te downloaden.