onderzoek worden in deze publicatie weergegeven. Bij vragen of een nadere toelichting staan wij u graag persoonlijk te woord!

Invast Hotels – Hotel Vastgoed Transacties 2022

voor u beschikbaar:

Artikel “Slappe jaren tijdens Corona”.

hotel-onderzoek dat is uitgevoerd naar stadshotels in Nederland. Stadshotels in Nederland presteren prima, en niet alleen Amsterdam.

nl-hotelsteden-2019

Waar letten banken op bij het financieren van hotels

Voor dit onderzoek zijn circa vijftig conferentiehotels onderzocht. Het merendeel van deze hotels bevindt zich in Noord-Brabant en in de omgeving van de Utrechtse Heuvelrug. De definitie: een gespecialiseerd hotel, gewoonlijk toegankelijk voor een breed scala aan grote partijen en bedrijven, vaak gelegen in een stille en ruimtelijke omgeving. Deze hotels hebben als doel het bieden van onderdak aan deelnemers van congressen, meerdaagse vergaderingen, trainingen en seminars. Zij richten zich primair niet op de particuliere markt. Bij het onderzoek zijn niet alleen de congres- of conferentiehotels zelf onderzocht, maar ook de directe en indirecte gebruikers, zoals grotere bedrijven, overheden en cursusorganisaties.

Maatschappelijk verantwoord
Wat opvalt bij de hotels is, dat de overheid vaak als belangrijkste klant wordt genoemd. Uit interviews met overheidsinstellingen blijkt dat het voor hen een vereiste is dat een conferentiehotel aan maatschappelijk verantwoord ondernemen doet. Ook van conferentiehotels zonder winstoogmerk (in eigendom van een stichting) zijn overheidsinstellingen belangrijke klanten. Twintig procent van de conferentiehotels in Nederland behoort tot een stichting en heeft geen winstoogmerk. Deze gebouwen zijn ooit neergezet met een doelstelling die voortkomt uit maatschappelijke betrokkenheid.

Bedreigingen
Er zijn vrijwel geen nieuwe toetreders in de markt van conferentiehotels. Wel zijn er veel substituutdiensten, zoals reguliere hotels en congrescentra. Deze aanbieders vormen een bedreiging voor conferentiehotels, omdat ze vaak goedkoper zijn en beter bereikbaar per openbaar vervoer. Voornamelijk gedreven door de crisis kiezen bedrijven er sneller voor om hun vergaderingen intern te houden, uiteraard teneinde kosten te besparen. Indien er wél buiten de deur wordt vergaderd, zijn klanten sneller geneigd de duur van de bijeenkomst te verkorten. Er vinden steeds minder meerdaagse bijeenkomsten plaats; er worden vaker 8-, 12-, en 24-uurs arrangementen geboekt.

Extra activiteiten
De prijs speelt voor nieuwe klanten een belangrijke rol, maar naarmate zij frequenter komen, wordt dat aspect minder belangrijk. Afnemers willen waar voor hun geld en de prijs-kwaliteitverhouding is erg belangrijk. Er is steeds meer vraag naar extra activiteiten, waar conferentiehotels hun aanbod op kunnen afstemmen. Tevens worden vaker ‘last minutes’ geboekt, want de onzekerheid bij klanten is nog steeds groot. Vanuit verscheidene kanten is de verwachting geuit dat het organiseren van ‘open cursussen’ in toenemende mate concurrentie zal ondervinden van ‘online learning’; dat is een niet te keren ontwikkeling. Al met al moeten de conferentiehotels waken voor diverse bedreigingen, maar er bestaan ook kansen.

Omzet conferentiehotels
Uit interviews blijkt dat het niveau van vóór de crisis voorlopig nog niet in zicht is, maar dat er wel sprake is van enige stabilisatie in de markt. De meeste conferentiehotels die een daling van de omzet hebben gezien, gaven aan dat dit kwam doordat ze een aantal maanden dicht waren in verband met een verbouwing, of dat het hotel bijvoorbeeld een reorganisatie heeft ondergaan. Het bestaansrecht voor conferentiehotels is de afgelopen jaren afgenomen, maar wel degelijk nog aanwezig. De kamers zijn nog altijd van toegevoegde waarde, maar er worden vooral buiten de ‘conferentiemaanden’ bijna geen kamers geboekt. Ook het feit dat 32 procent van de omzet voortkomt uit logies, geeft aan dat de kamers voor veel afnemers van belang zijn. Hier komt bij dat het omzetpercentage logies voor het grootste deel afkomstig is uit het segment conferentiedeelnemers.

Winst conferentiehotels
Het is uiteraard ook interessant om te zien wat de winstpercentages zijn van de conferentiehotels; die ligt voornamelijk tussen de 10 en 15 procent. Het hoogst genoemde winstpercentage is 30 procent. Een aantal commerciële conferentiehotels heeft in 2011 weliswaar geen winst behaald, maar in de jaren ervoor wél. Van alle ondervraagde conferentiehotels gaf 75 procent aan in 2011 winst te hebben gemaakt en 25 procent heeft verlies gemaakt of heeft ‘break-even’ gedraaid. Bij deze cijfers dient wel bedacht te worden dat bij sommige bedrijven de vastgoedcomponent laag is, vanwege het lange termijn bezit en de lage belasting met leningen.

Afnemers
De meeste conferentiehotels hebben veel kleine klanten. De hotels die van oudsher wél afhankelijk waren van één of enkele grote klanten, zijn tegenwoordig ook toegankelijk voor derden. Hieruit kan worden geconcludeerd dat deze grote bedrijven, waarvoor het gebouw ooit is neergezet, ook te maken hebben met de crisis. Het omzetpercentage terugkerende gasten ligt bij veel conferentiehotels hoog. De klanten zijn loyaal en zullen niet snel van aanbieder veranderen. Het merendeel van de conferentiehotels is zelfstandig, waardoor ze vrijwel allemaal creatief en flexibel kunnen inspelen op de wensen en behoeften van afnemers. Dit wordt gezien als een voordeel ten opzichte van reguliere hotels.

Toekomst
Het merendeel van de congreshotels is weliswaar geraakt door de crisis, maar gaf aan in de voorgaande jaren wel winstgevend te zijn geweest. Zij willen blijven uitstralen gespecialiseerd te zijn in hetgeen zij aanbieden en alleen toegankelijk te zullen blijven voor het zakelijke segment. Veel conferentiehotels hebben plannen om uit te breiden; er bestaat vertrouwen in de markt. Er wordt veel aandacht besteed aan de klanttevredenheid, waaruit kan worden geconcludeerd dat conferentiehotels er alles aan doen om de bestaande klanten te behouden.

Klik hier om het artikel te downloaden.

Risico’s vastgoed
Sinds de kredietcrisis, die haar dieptepunt bereikte in maart 2008, is de trend van waardestijging doorbroken en er is nu zelfs sprake van waardedaling. Dit heeft beleggers aan het denken gezet en hierdoor is de risicoperceptie op vastgoed veranderd. Niet alleen beleggers zijn kritischer geworden bij het overwegen van de risico’s op vastgoed. Ook banken zijn kritischer geworden bij het verlenen van leningen voor vastgoed.

Hotel te koop
De belangstelling in hotelvastgoed is de laatste jaren toegenomen. Dit als gevolg van de toename van de populariteit van hotelvastgoed in de media en de verminderde beleggingsmogelijkheden op andere vastgoedmarkten.

Hotelketens kunnen door verkoop van het vastgoed en vervolgens het terughuren ervan, geld vrijmaken om te investeren in hun onderneming. Deze constructie wordt ‘sale-and-lease-back’ genoemd, waardoor het vastgoed van het hotel te koop is. Steeds meer hotels kiezen voor deze constructie, omdat ze zich op deze manier volledig kunnen richten op de exploitatie van het hotel.

Weinig hotel vastgoedfondsen
Er zijn ongeveer 70.000 particuliere beleggers actief op de markt voor vastgoedfondsen. Omdat er maar 3 hotelvastgoed-CV’s zijn, is er een gering aantal beleggers in hotelvastgoed via een CV. De oorzaak dat er zo weinig hotelvastgoed-CV’s zijn, is naast de vraag uit de markt, een aanleiding van dit onderzoek. De voorwaarden waaraan hotels en (omgevings-)factoren moeten voldoen zijn hierom in dit onderzoek nader onderzocht.

Rendement hotel vastgoed
Het rendement op hotelvastgoed is moeilijk vast te stellen; er zijn weinig gegevens over bekent. Als er gekeken wordt naar het rendement op hotelvastgoed-CV’s kan geconcludeerd worden dat een rendement op het ingelegde vermogen rond de 10% haalbaar kan zijn. Deze conclusie is gemaakt op basis van de prospectussen van aanbieders van hotelvastgoed-CV’s. Deze prospectussen zijn echter voordat de kredietcrisis uitbrak gemaakt en het rendement dat de beleggers op dit moment krijgen op hun participatie zal wellicht lager liggen dan het geprognosticeerde percentage uit het prospectus.

Hotelvastgoedbelegging
Naar aanleiding van dit onderzoek is vast te stellen dat er een vraag is naar hotelvastgoed-CV’s. De redenen dat er tot op heden nog weinig met hotel vastgoed fondsen is gedaan, is de onbekendheid van de hotel(vastgoed)markt bij zowel fondsaanbieders als beleggers. Deze onbekendheid zorgt ervoor dat hotelvastgoedbeleggingen als risicovolle beleggingen worden gezien. De vraag naar hotelvastgoed-CV’s beperkt zich echter tot hotels die gelegen zijn op goede locaties, met sterke debiteuren / huurders en waar lange contracten afgesloten zijn. De mate van risico die gelopen wordt op de investering is voor beide partijen erg belangrijk. Hotels die voldoen aan de bovengenoemde eisen zijn geschikt als belegging. Het is tevens verstandig voor de aanbieder van een hotelvastgoed-CV (mogelijk Invast Hotels) zich aan te sluiten bij de AFM en brancheverenigingen. Dit vergroot het vertrouwen bij de beleggers. Vertrouwen in de vastgoedfondsaanbieder is voor particuliere beleggers erg belangrijk.

Invast Hotels heeft in 2009 onderzocht wat de mogelijkheden zijn voor kleinere hotels in Nederland in geval van bedrijfsopvolging. Onder het begrip ‘kleinere hotels’ worden hotels verstaan met een grootte tussen 1 en 30 kamers.

Interesse in de stappen bij hotel verkoop? Uit het onderzoek is een stappenplan opgesteld hoe een verkoopproces van een familiehotel met een succesvolle afloop voor zowel koper als verkoper tot stand komt. Klik hier op dit stappenplan te downloaden.

Hotels & Vastgoed – de visie van hotelexploitanten

Welke rol speelt vastgoed bij hotelexploitanten? Is het hotel vastgoed voornamelijk in handen van beleggers of hebben exploitanten liever zelf het vastgoed in eigendom? De Nederlandse hotelmarkt op het gebied van eigendom van hotel vastgoed is tamelijk ondoorzichtig. Hoe de eigendomsverhoudingen zijn van hotels en vastgoed was tot deze rapportage in Nederland niet bekend. De rapportage geeft tevens een beeld van de rol van vastgoed voor hotel exploitanten.

Klik hier voor het onderzoek naar de visie van hotelexploitanten.

Hotels & Vastgoed – de visie van beleggers

In Nederland is er weinig algemeen bekend over het investeren in hotelvastgoed. Door dit onderzoek wordt er geprobeerd een bijdrage te leveren om het beleggen in hotel vastgoed inzichtelijker te maken. Dit is het eerste grootschalige onderzoek op dit vlak in Nederland. Hierbij zijn de eigendomsverhoudingen van ruim 1000 hotels in het drie, vier en vijf sterren segment in Nederland in kaart gebracht en is er onderzoek verricht naar de achtergrond van de beleggingen in dit vastgoed.

Klik hier voor het onderzoek naar de visie van beleggers.