Amsterdamse hotelmarkt
De huidige Amsterdamse hotelmarkt heeft ondanks de economische crisis een groei van het aantal hotelkamers en aantal overnachtingen. Het aantal toevoegingen van hotelkamers zal de komende jaren blijven groeien door het hotelbeleid van de gemeente Amsterdam. Is de Amsterdamse hotelmarkt nog wel aantrekkelijk voor investeerders?
De Amsterdamse hotelmarkt is bij uitstek de best presterende hotelmarkt in Nederland. Daarnaast is het ook een zeer dynamische en conjunctuurgevoelige markt. Het aantal hotelovernachtingen is bijna tien miljoen per jaar. Volgens Onderzoek en Statistiek (O+S) trok Amsterdam in 2011 maar liefst 5,3 miljoen hotelgasten, goed voor 9,7 miljoen overnachtingen. Dit was 1,2 miljoen overnachtingen meer dan in 2009 (+14 procent), maar ook boven het vorige recordniveau van 880.200 overnachtingen in 2007 (+10 procent). Het aantal overnachtingen in 2012 ligt dicht bij het niveau van 2011, namelijk +0,4 procent meer overnachtingen dan in 2011.
Amsterdamse hotelmarkt
Doordat de Amsterdamse hotelmarkt zeer goed presteert, is het een interessante, maar zeer omvangrijke markt om te onderzoeken. Op basis van verschillende marktgegevens en onderzoek door Invast Hotels wordt in dit artikel de marktomvang, bezetting, kameropbrengst, kameromzet en hotelvastgoedtransacties toegelicht. De informatie is afkomstig van hotels waarvoor onder meer de volgende werkzaamheden zijn uitgevoerd:
- hoteltaxaties;
- aankoop- of verkoopopdrachten;
- huurwaardebepalingen;
- marktonderzoek ten behoeve van investeringsproposities.
Marktomvang Amsterdam
In Amsterdam is naast de stijging van het aantal overnachtingen, ook het aantal hotelkamers in 2012 met circa 30 procent ten opzichte van 2006 toegenomen. Het aantal toevoegingen van hotelkamers zal blijven groeien door het hotelbeleid van de gemeente Amsterdam, hierdoor kunnen 9000 kamers toegevoegd worden tot 2015 (dit leidt uiteindelijk tot een stijging van hotelkamers met 45 procent).
De hotelmarkt omvang van Amsterdam in 2012 is als volgt:
Tabel 1: Hotelmarkt Amsterdam (NHC, 2012)
| Segment | Hotels | Hotelkamers | Percentage |
| 1 ster | 47 | 729 | 4% |
| 2 sterren | 68 | 1.768 | 8% |
| 3 sterren | 95 | 6.453 | 31% |
| 4 sterren | 57 | 8.755 | 42% |
| 5 sterren | 13 | 3.156 | 15% |
| Totaal | 280 | 20.861 |
Bezetting en kameropbrengst
Onderstaande tabellen geven het verloop van het presteren van de hotelmarkt van Amsterdam vanaf 2006 weer. Met de afkortingen ARR en RevPAR wordt respectievelijk de gemiddelde kamerprijs en de omzet per beschikbare kamer aangeduid.
Tabel 2: Overzicht bezetting, ARR en RevPAR van de hotelmarkt Amsterdam
| 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | |
| Bezetting (%) | 81.2 | 81.4 | 76.0 | 70.0 | 76.0 | 77.8 |
| ARR (€) | 134 | 140 | 131 | 118 | 116 | 118 |
| RevPAR (€) | 109 | 114 | 100 | 83 | 88 | 92 |
Bron: HOSTA 2011-2007 (3, 4 en 5 sterren hotels)
Tabel 3: Overzicht bezetting, ARR en RevPAR van de hotelmarkt Amsterdam
| 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | |
| Bezetting (%) | 82.3 | 82.6 | 77.6 | 69.5 | 76.0 | 78.6 |
| ARR (€) | 111 | 116 | 117 | 97 | 100 | 111 |
| RevPAR (€) | 91 | 96 | 90 | 67 | 76 | 87 |
Bron: STR 2011-2007
De daling van de bezettingsgraad, de gemiddelde kamerprijs en omzet per beschikbare kamer in 2008 en 2009 is een gevolg van de economische crisis. Ondanks de stijgende bezettingsgraad blijven de resultaten onder het niveau van voor de crisis. Hierbij speelt de toename van het aantal hotelkamers ook een aanzienlijke rol.
De benchmark per sterrensegment van de Amsterdamse hotelmarkt in de afgelopen jaren is als volgt:
Tabel 4: Overzicht bezetting, ARR en RevPAR van de hotelmarkt Amsterdam per sterrensegment
| Segment | Bezetting (%) | ARR (€) | RevPAR (€) | |||||||||
| 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | |
| 3 sterren | 79.0 | 73.2 | 79.4 | 82.5 | 93 | 83 | 84 | 91 | 73 | 61 | 67 | 75 |
| 4 sterren | 76.4 | 69.1 | 75.5 | 79.2 | 134 | 108 | 109 | 114 | 98 | 74 | 82 | 90 |
| 5 sterren | 69.0 | 66.1 | 71.6 | 72.6 | 191 | 162 | 187 | 196 | 132 | 107 | 134 | 143 |
Bron: HOSTA 2011-2007
Voor hotels binnen de grachtengordel geldt dat zowel de bezetting als de kamerprijs circa 10 procent hoger liggen dan vergelijkbare objecten buiten de grachtengordel. Ten aanzien van hotels binnen de grachtengordel mag er dan ook aangenomen worden dat deze beter presteren en een hogere waarde vertegenwoordigen dan hotels hier buiten.
In het stadscentrum van Amsterdam gelden de volgende gemiddelde kamerprijzen en bezettingsgraden voor hotels, gebaseerd op exploitatiecijfers van verschillende hotels waarvoor onder meer taxaties, aankoop- of verkoopopdrachten en huurwaardebepalingen voor zijn uitgevoerd.
Tabel 5: Overzicht bezetting, ARR en RevPAR van de hotelmarkt in het centrum van Amsterdam
| 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | |
| Bezetting (%) | 88 | 81 | 79 | 80 | 84 |
| ARR (€) | 118 | 124 | 110 | 109 | 120 |
| RevPAR (€) | 104 | 100 | 87 | 87 | 89 |
Bron: Invast Hotels (3 en 4 sterren hotels)
Tabel 6: Overzicht bezetting, ARR en RevPAR van de hotelmarkt in het centrum van Amsterdam per sterrensegment.
| Segment | Bezetting (%) | ARR (€) | RevPAR (€) | ||||||||||||
| 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | |
| 3 sterren | 88 | 81 | 79 | 80 | 84 | 102 | 101 | 88 | 89 | 105 | 90 | 82 | 70 | 72 | 89 |
| 4 sterren | 87 | 81 | 78 | 81 | 83 | 134 | 145 | 133 | 129 | 135 | 117 | 119 | 105 | 107 | 114 |
Bron: Invast Hotels
Gemiddelde omzet per kamer
De gemiddelde omzet per kamer per sterrensegment inclusief de zogenaamde ‘food and beverages’ is in onderstaande tabel weergegeven.
Tabel 7: Gemiddelde omzet per kamer 2010/2011
| Segment | Gemiddelde omzet per kamer 2010/2011 |
| 3 sterren | € 36.000,- |
| 4 sterren | € 50.714,- |
| 5 sterren | € 76.667,- |
Bron: Invast Hotels
Het gaat hierbij om gemiddelden en er wordt geen rekening gehouden met de locatie en de faciliteiten die het hotel aanbiedt, waardoor de omzet per kamer hoger kan zijn. De gemiddelde omzet per kamer is echter gedaald sinds 2007. Dit door de economische crisis en de toevoeging van hotelkamers die de prijzen onder druk hebben gezet.
Hotelvastgoedtransacties
In 2011 wisselde in Amsterdam in vergelijking met andere Nederlandse steden het meeste hotelvastgoed van eigenaar, met een totale transactie volume van € 158.652.500. In totaal werden er 785 hotelkamers verkocht met een gemiddelde kamerprijs van € 202.000,- per kamer. De Amsterdamse markt was verantwoordelijk voor 80 procent van de totale transactieomvang van de hotelvastgoedmarkt in Nederland.
De verschillende transacties per sterrensegment zijn als volgt:
Tabel 8: Prijs per kamer per sterrensegment 2011 in Amsterdam
| Segment | Gemiddelde transactieprijs per kamer in A’dam 2011 |
| Totaal | €202.105,- |
| 2 sterren | € 104.346,- |
| 3 sterren | € 116.000,- |
| 4 sterren | € 240.518,- |
Bron: Invast Hotels 2011
Ook in 2012 hebben er weer grote hotelvastgoed transacties plaatsgevonden, hierbij bleken Duitse fondsen actieve kopers van grotere hoteltransacties in Amsterdam. In het eerste kwartaal nam Deka Immobilien via zusterbedrijf WestInvest Gesellschaft für Investmentfonds voor € 58,5 miljoen euro het American Hotel over via een sale-and-lease-back constructie. Het MGallery Convent Hotel is voor € 23,5 miljoen verkocht in augustus 2012. Het 148 kamers tellende hotel werd tevens via een sale-and-lease-back constructie verkocht. Koper is de pan-Europese vastgoedinvesteerder Internos Real Investors. De sale-and-lease-back constructie wordt steeds vaker als financieringsvorm gebruikt om financiële ruimte te creëren, zodat hotels zich meer kunnen richten op hun core business.
Door de vele leegstaande kantoren zijn er tevens een aantal hotels geopend in getransformeerde kantoorpanden.
Conclusie
De hotelvastgoedmarkt is ondanks de economische crisis een interessante markt om in te investeren. Ondanks dat de gemiddelde bezettingsgraad van hotels nog niet op het niveau van voor de crisis is, is er sprake van een groeiend aantal bezoekers en hotelkamers. Het is belangrijk om de kantorencrisis niet te verplaatsen naar de hotelmarkt, maar om te kijken naar bijvoorbeeld sale-and-lease-back constructies voor de aankoop van hotelvastgoed.
Gezien de nog steeds roerige markt worden in 2013 de nodige transacties en wisselingen in de (Amsterdamse) hotellerie in diverse hotelcategorieën verwacht door Invast Hotels. Het zal wederom een spannend jaar worden.