Hotelvastgoed fondsen
In 2011 is er een rapport geschreven op basis van een onderzoek naar de voorwaarden waaronder vastgoedfondsaanbieders bereid zijn een hotelvastgoed-CV te structureren en de voorwaarden waaronder particuliere beleggers bereid zijn te participeren in een dergelijk CV. De mogelijkheden van koop van een hotel in een hotelvastgoed fonds zijn in dit onderzoek bekeken.
Risico’s vastgoed
Sinds de kredietcrisis, die haar dieptepunt bereikte in maart 2008, is de trend van waardestijging doorbroken en er is nu zelfs sprake van waardedaling. Dit heeft beleggers aan het denken gezet en hierdoor is de risicoperceptie op vastgoed veranderd. Niet alleen beleggers zijn kritischer geworden bij het overwegen van de risico’s op vastgoed. Ook banken zijn kritischer geworden bij het verlenen van leningen voor vastgoed.
Hotel te koop
De belangstelling in hotelvastgoed is de laatste jaren toegenomen. Dit als gevolg van de toename van de populariteit van hotelvastgoed in de media en de verminderde beleggingsmogelijkheden op andere vastgoedmarkten.
Hotelketens kunnen door verkoop van het vastgoed en vervolgens het terughuren ervan, geld vrijmaken om te investeren in hun onderneming. Deze constructie wordt ‘sale-and-lease-back’ genoemd, waardoor het vastgoed van het hotel te koop is. Steeds meer hotels kiezen voor deze constructie, omdat ze zich op deze manier volledig kunnen richten op de exploitatie van het hotel.
Weinig hotel vastgoedfondsen
Er zijn ongeveer 70.000 particuliere beleggers actief op de markt voor vastgoedfondsen. Omdat er maar 3 hotelvastgoed-CV’s zijn, is er een gering aantal beleggers in hotelvastgoed via een CV. De oorzaak dat er zo weinig hotelvastgoed-CV’s zijn, is naast de vraag uit de markt, een aanleiding van dit onderzoek. De voorwaarden waaraan hotels en (omgevings-)factoren moeten voldoen zijn hierom in dit onderzoek nader onderzocht.
Rendement hotel vastgoed
Het rendement op hotelvastgoed is moeilijk vast te stellen; er zijn weinig gegevens over bekent. Als er gekeken wordt naar het rendement op hotelvastgoed-CV’s kan geconcludeerd worden dat een rendement op het ingelegde vermogen rond de 10% haalbaar kan zijn. Deze conclusie is gemaakt op basis van de prospectussen van aanbieders van hotelvastgoed-CV’s. Deze prospectussen zijn echter voordat de kredietcrisis uitbrak gemaakt en het rendement dat de beleggers op dit moment krijgen op hun participatie zal wellicht lager liggen dan het geprognosticeerde percentage uit het prospectus.
Hotelvastgoedbelegging
Naar aanleiding van dit onderzoek is vast te stellen dat er een vraag is naar hotelvastgoed-CV’s. De redenen dat er tot op heden nog weinig met hotel vastgoed fondsen is gedaan, is de onbekendheid van de hotel(vastgoed)markt bij zowel fondsaanbieders als beleggers. Deze onbekendheid zorgt ervoor dat hotelvastgoedbeleggingen als risicovolle beleggingen worden gezien. De vraag naar hotelvastgoed-CV’s beperkt zich echter tot hotels die gelegen zijn op goede locaties, met sterke debiteuren / huurders en waar lange contracten afgesloten zijn. De mate van risico die gelopen wordt op de investering is voor beide partijen erg belangrijk. Hotels die voldoen aan de bovengenoemde eisen zijn geschikt als belegging. Het is tevens verstandig voor de aanbieder van een hotelvastgoed-CV (mogelijk Invast Hotels) zich aan te sluiten bij de AFM en brancheverenigingen. Dit vergroot het vertrouwen bij de beleggers. Vertrouwen in de vastgoedfondsaanbieder is voor particuliere beleggers erg belangrijk.