Voor de 20 jaar special van Hospitality Management heeft Invast Hotels onderzocht wat er is gebeurd met de waarde van hotelvastgoed in de afgelopen 20 jaar.

Klik hier om het artikel te downloaden.

20 jaar hotels & vastgoed: what’s new?

Wanneer het over hotel vastgoed gaat, dan gaat het al snel over of de waarde of de kosten hiervan. Voor de hand liggend is dan ook de vraag: Wat is er nu eigenlijk gebeurd met de waarde van hotel vastgoed in de afgelopen 20 jaar? Invast Hotels onderzocht dit als specialist op dit vlak voor u! 

De waarde van hotel vastgoed is mede gebaseerd op de exploitatiemogelijkheden. Om te bepalen welke ontwikkelingen in vastgoedwaarde hebben plaats gevonden, moet dan ook gekeken worden naar de ontwikkelingen binnen de hotelmarkt in dezelfde periode. Wat was nu eigenlijk de hoogte van ondermeer de kamerprijs en de bezetting van Nederlandse hotels begin jaren 90?

Uit deze cijfers wordt eens te meer duidelijk dat de gemiddelde bezetting van Nederlandse hotels uiteraard gevoelig is voor economische cycli, maar dat gesteld kan worden dat de bezettinggraad over een periode van twee decennia relatief stabiel is.

Ook blijkt duidelijk dat de kamerprijzen van hotels relatief stabiel waren de afgelopen 20 jaar. Hoewel een stijging van 57% in 2007 ten opzichte van 1990 veel lijkt, blijkt dit echter gelijk te staan aan een jaarlijkse indexatie van bijna 2,6%. De gemiddelde kamerprijs van 2010 blijkt slechts overeen te komen met een index van nog geen 1,75% groei per jaar. Ter vergelijk: wanneer de gemiddelde kamerprijs gelijk aan de inflatie gestegen zou zijn, dan zou deze in 2010 €107,50 moeten zijn. Dit is dus een verschil van € 8,50, vaak net voldoende voor een half ontbijtje!

Nu terug naar de waarde van hotel vastgoed. Voor een schatting van de waarde op basis van exploitatiegegevens kan er gebruik worden gemaakt van diverse methoden. In dit geval kiezen we voor de ultiem simpele 1.000 x  kamerprijs methode. Dit omdat zeker in begin jaren ’90 deze methode door hoteliers veel werd gebruikt. Bij het berekenen van de waarde wordt uitgegaan van een hotel van 80 kamers.

Uiteraard komt hier hetzelfde patroon in terug als bij de ontwikkeling van de gemiddelde kamerprijzen in Nederland in de afgelopen 20 jaar. Op basis van deze kerncijfers kan gesteld worden dat hotels een relatief stabiele lange termijn investering zijn en blijkt deze beleggingscategorie tevens minder spectaculair dan veelal wordt gedacht. Saai, maar goed en stabiel als belegging.

Marktperceptie
De algemene marktperceptie onder hoteliers en investeerders ten aanzien van de ontwikkeling van de kamerprijzen en transactieprijzen op basis van deze kamerprijzen, zal ongetwijfeld hogere waarden tot gevolg gehad hebben. Waar komt nu dit
verschil met deze marktperceptie ten aan zien van investeringen in hotels en hotelvastgoed vandaan?

De exploitatiecijfers van een hotel zijn zeer afhankelijk van ondermeer de locatie, de exploitant, de historie en het afwerkingniveau van het hotel. Omdat hotelvastgoed ook in 2011 nog vaak gezien wordt als trophy asset en vanwege de strategische locatie keuzes van nationale en internationale exploitanten, wijken bepaalde gebieden zoals de regio Amsterdam Schiphol, maar ook individuele hotels, sterk af van het landelijk gemiddelde waar het gaat om waardestijging.

Daarnaast houdt de waarderingmethode uit begin jaren ’90 geen rekening met de rente ontwikkeling en het gevolg daarvan op de prijs en staat deze los van het aanwezige aanbod van kapitaal.

Hoteltransacties
Naast de exploitatiegegevens die beschikbaar zijn, kan er ook gekeken worden naar daadwerkelijke transactieprijzen van hotels. Vanwege de onvolledigheid van data ten aanzien van deze transacties en de geringe omvang van de Nederlandse markt, waardoor gemiddelden sterk beïnvloed kunnen worden door één of twee transacties, wordt de Amerikaanse transactiemarkt als voorbeeld genomen. Tevens is hier voor gekozen omdat uit een vergelijking van cijfers blijkt dat de ontwikkeling van hoteltransacties en de transactieprijzen per kamer van de hotelmarkt in de Verenigde Staten zeer duidelijk verband houden met die van de Europese markt.

Bij het vergelijken van gemiddelde transactieprijzen over de afgelopen 20 jaar blijkt dat in 2010 de gemiddelde transactieprijs 43% boven de prijs uit 1990 ligt. Dit houdt een gemiddelde stijging per jaar in van 1,8%. Uitgaande van de jaarlijkse inflatie zou de gemiddelde prijs per kamer op ruim $209.000 moeten liggen.

Verkoopbaarheid
Ook hier blijkt wederom dat de prijs die per kamer betaald wordt, niet sterk afwijkt van de jaarlijkse inflatie wanneer er gerekend wordt vanaf 1990. Wel wordt uit deze grafiek duidelijk dat het tot stand komen van een transactie in economisch mindere tijden beduidend lastiger is.

In de Nederlandse markt is dit in de afgelopen jaren duidelijk terug te zien. Oorzaken hiervoor kunnen gezocht worden in het feit dat investeerders minder bereidt zijn risico te nemen, banken die financieren onder strengere voorwaarden dan wel dat de kloof tussen de perceptie van de koper en de verkoper ten aanzien van de waarde.

Kantorenmarkt
Om een duidelijker beeld te schetsen van de aantrekkelijkheid van hotel vastgoed, zou dit kunnen worden vergeleken met de kantorenmarkt. Uit een vergelijking van de ontwikkeling van de gemiddelde huurprijs van kantoorruimte in eenzelfde  periode wordt duidelijk dat de stijging van bijvoorbeeld de hotelkamerprijs over de afgelopen jaren weinig afwijkt van de stijging van de gemiddelde huurprijs per m² kantoorruimte. Hierbij kan dan ook nog eens de kanttekening geplaatst worden dat de gemiddelde huurprijs van kantoren sterk beïnvloed wordt door de oplevering van nieuwbouw kantoren en dat het leegstandspercentage van hotels vele malen lager ligt dan die van kantoren in Nederland.

Conclusies
Uit deze cijfers lijkt het investeren in hotels of hotelvastgoed minder interessant gezien de rendementsontwikkeling welke gelijk lijkt te lopen aan de jaarlijkse inflatie. Uit deze bevinding spreekt echter eens te meer de stabiliteit van hotelvastgoed
als lange termijn belegging.

Daarnaast is het zo dat in geval van enkel een vastgoed belegging er door de belegger een bepaald rendement wordt vereist. Dit rendement kan juist bij hotels, middels variaties in huur- of managementcontracten, sterk verschillen. Ook de exploitatieresultaten voor de vastgoedeigenaren kunnen een meerwaarde creëren voor hotel vastgoedbeleggingen ten opzichte van bijvoorbeeld kantoorbeleggingen.

Tot slot blijkt dat beleggers die het hotel vastgoed zien als lange termijn belegging weinig te vrezen hebben. Ongeacht economische crises en andere waardebeïnvloedende gebeurtenissen wordt wederom duidelijk dat hotelvastgoed, een stabiele lange termijninvestering is.

Dus mocht u als hotelier uw hotel al net zo lang in bezit hebben als dit magazine oud is, dan is de kans groot dat u met een gerust hart met pensioen kunt gaan! In dat geval verwachten wij wel uw telefoontje.

Menu