Al een jaar of vier zijn we eraan gewend dat banken de hand op de knip houden. Nieuwe financieringen komen niet altijd even gemakkelijk tot stand, de concurrentie onder banken is op nationaal niveau beperkt en de wereldwijde situatie van buitenlandse banken is ook niet altijd een reden voor een jubelstemming.

Bestaande financieringen voor hotels
Bij bestaande financieringen gelden dezelfde uitdagingen. Vaak zijn bij hotels de leningen gekoppeld aan de waarde van het vastgoed, de omzet dan wel het bruto bedrijfsresultaat of de ebitda. Daar zijn in de lening overeenkomsten afspraken voor gemaakt en op het moment dat de hotel onderneming niet meer aan de ratio’s voldoet kan de bank de voorwaarden wijzigen. De marktberichten over het functioneren van de hotels in Nederland zijn bekend en daarmee ligt het voor de hand dat er meerdere hotelbedrijven niet langer aan de voorwaarden voldoen van de financiering.

Basel 3 bij hotels
Mogelijkheden zijn dan een hogere rente op de leningen en / of dat op bestaande leningen meer afgelost moet worden. Begrijpelijk vanuit de situatie van de banken, deze zien in deze tijden risico hoger dan in economisch florissantere tijden en worden zelf geconfronteerd met maatregelen als Basel III.

Investeren in hotelproduct
Toch zit ook daar zit een keerzijde aan. Door hogere kapitaalskosten voor de hotels worden de mogelijkheden beperkt voor doorgaande investeringen in het fysieke product van het hotel. Gecombineerd met een markt die niet tot groei leidt betekent dit gewoon dat er in totaliteit minder geld voor handen is om weer te investeren in upgrading en up-to-date houden van het hotelproduct.

Financieringsmogelijkheden hotel
Een risico daarbij is dat een langzame negatieve spiraal ontstaat. In eerste instantie valt het mee, maar de tijd dat een hotelproduct mee gaat wordt in de ratrace van de hotels op internet steeds korter. Op een gegeven moment komt een hotelproduct in het stadium ’kan eigenlijk niet meer’ en dan is het vaak te laat. Het investeringsbedrag dat dan noodzakelijk is, is dan vaak niet meer te overzien. Ook voor de bank kan dit een bijzonder ongewenste situatie zijn aangezien dit de waarde van de onderliggende activa (pand en inventaris) nadelig beïnvloedt.

Gewenste waarde hotel
Het zou beter zijn als de banken een actief beleid hanteren, waarbij binnen het totale financiële beeld, ruimte gegeven wordt aan doorgaande investeringen. Een debiteur die hogere lasten vanwege leningen krijgt is op korte termijn winstgevender voor een bank, maar op iets langere termijn een groot risico. Een actiever beleid kan er op gericht zijn de financieringslasten en benodigde investering in lijn te laten lopen met de gewenste waarde van het onderpand. De effecten kunnen tevoren worden berekend en jaarlijks worden geactualiseerd. Voordeel is dat hoteliers en banken dan een zelfde,  waarde verhogend, doel hebben.

Menu